Принадлежащее индивидуальному предпринимателю Никонову нежилое помещение, расположенное на окраине г. Москвы, являлось предметом ипотеки в обеспечение исполнения обязательств Никонова по возврату кредита банку. При заключении договора ипотеки в его текст были включены несколько оценок предмета залога: оценка независимого оценщика и оценка по БТИ. В 2017 г. банк и ИП Никонов узнали, что в рамках планируемой в городе Москве программы реновации дом, в котором располагается указанное нежилое помещение, подлежит сносу. После распространения указанной информации рыночная стоимость указанного объекта резко уменьшилась. Банк посчитал, что в данных условиях ипотека данного помещения уже не в состоянии обеспечить исполнение обязательств Никонова и предложил ему заменить предмет залога. Банк указал, что в противном случае предъявит требование о досрочном возврате суммы кредита. Никонов с такой позицией банка не согласился и обратился за консультацией к своему знакомому юристу. Изучив положения договора, юрист сообщил Никонову, что договор ипотеки считается незаключенным, поскольку стороны, указав 2 оценки, не согласовали данное условие договора, а оно является существенным в силу п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке». Вопросы: 1. Какие условия договора ипотеки подлежат обязательному согласованию сторонами? 2. В каких случаях и в каком порядке осуществляется замена и восстановление предмета залога? Имеются ли в данном случае основания для такой замены. 3. Оцените доводы юриста и банка. Будут ли каким-либо образом гарантированы интересы банка в случае, если Никонов откажется от замены предмета залога?
1. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке", стороны должны обязательно согласовать следующие условия договора ипотеки:
- предмет ипотеки;
- срок и условия использования предмета ипотеки;
- порядок и условия передачи предмета ипотеки в залог;
- порядок и условия осуществления контроля за состоянием предмета ипотеки;
- порядок и условия реализации предмета ипотеки;
- порядок и условия расчетов по договору ипотеки.
2. Замена и восстановление предмета залога возможны в случаях, предусмотренных статьей 23 Федерального закона "Об ипотеке". В соответствии с этой статьей, замена предмета залога может осуществляться по соглашению сторон или по решению суда. В случае замены предмета залога, стороны должны заключить дополнительное соглашение к договору ипотеки. Восстановление предмета залога также может осуществляться по соглашению сторон или по решению суда.
В данном случае, оснований для замены предмета залога может быть наличие информации о планируемом сносе дома, в котором располагается нежилое помещение. Однако, необходимо провести дополнительные...